Neubauwohnung vermieten? Darauf sollten Sie beim Kauf achten.

Mit einer Immobilie lässt sich langfristig ein Vermögen aufbauen – selbst trotz der hohen Kaufpreise und Zinsen heute. Wenn Sie das richtige Objekt erwerben und vermieten, zahlt es sich durch die Mieteinnahmen selbst ab – und spült Ihnen eines Tages mehrere tausend Euro Zusatzeinkommen in die Kasse, wenn das Darlehen abbezahlt ist. Doch unerfahrene Privatbesitzer, die neu in die Vermietungsbranche einsteigen, stehen meist vor diversen Fragestellungen. Beispielsweise wie groß die „vier Wände“ eigentlich sein müssen? Es gibt aber noch einige weitere Punkte, die vorab beachtet werden sollten.

Keine einheitliche Vorschrift
In unserem „föderalen Staat“ Deutschland gibt es keine bundeseinheitliche Vorschrift für Wohnungsgrößen, die übergreifend Bestand hätte. Stattdessen gibt es Landesbauordnungen sowie kommunale Bauvorschriften, die die Mindestanforderungen an Wohnungsgrößen und weitere Baustandards festlegen. Diese Vorschriften unterscheiden sich aber nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern können auch innerhalb eines Bundeslands von Stadt zu Stadt abweichend sein. In Hessen, wo unser Unternehmen seinen Sitz hat, wird beispielsweise im Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz nicht zwischen Erwachsenen und Kindern unterschieden, sondern eine Mindestquadratmeterzahl pro Person festgelegt. Wenn Sie also nicht in Hessen leben bzw. sich nicht hier eine Neubauwohnung kaufen werden, können die nachfolgenden Hinweise auch abweichen.

Wie sieht es in Hessen aus?
Bei uns sind die Mindestanforderungen im Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz unter „§ 7 Belegung“ geregelt: (1) Wohnungen dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm vorhanden ist. (2) Einzelne Wohnräume dürfen nur überlassen und benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht oder offensichtlich nicht ausreichend zur Verfügung, gilt Abs. 1 entsprechend.

Nicht nur aufs Gesetz schauen
Unabhängig von der Landesbauordnung oder kommunalen Bauvorschriften hängt die richtige Wohnungsgröße fürs Vermieten aber zweifelsohne auch von weiteren Faktoren ab und kann je nach Standort, gewünschter Zielgruppe und individuellen Marktbedingung variieren.

Welche Mieter möchten Sie?
Das von Ihnen angestrebte Mieterklientel sollte beim Kauf einer Neubauwohnung die Wahl bestimmen: Wenn Sie an Singles vermieten möchten, sind kleinere Wohnungen passend. Dasselbe gilt bei Studenten, außer Sie vermieten an eine Wohngemeinschaft – dann macht eine große Wohnung mit vielen Zimmern Sinn. Eine durchschnittliche Familie wiederum liegt wunschgemäß meist dazwischen – hier zählt weniger die Gesamtgröße der Wohnung als vielmehr der Wohnungsschnitt mit einem Elternschlafzimmer und ein bis zwei Kinderzimmer. Ferner favorisieren Familien meist Erdgeschosswohnungen mit Terrasse und Gartenanteil, während Singles fast immer Balkone präferieren. Was ebenfalls überlegt sein sollte: Sieht man von Wohngemeinschaften einmal ab, haben größere Wohnungen oft seltener Fluktuation und somit haben Sie hier auch weniger mit ständig wechselnden Mietern zu tun.

Soll ein Makler eingeschaltet werden?
Mit Makler oder ohne Makler – diese Frage stellt sich vermutlich jeder, der seine Immobilie vermieten möchte. Wenn Sie einen Makler einbeziehen, profitieren von seinem Know-how und haben keine weitere Arbeit. Das hat natürlich seinen Preis – bei Vermietungen beträgt die Maklerprovision oft bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Außerdem gilt das Bestellerprinzip – so ist es im Wohnungsvermittlungsgesetz in „§2 Absatz 1a“ festgelegt. Wenn Sie also einen Makler beauftragen, für Ihre Immobilie einen Mieter zu finden, haben Sie nach erfolgreicher Vermittlung und Abschluss des Mietvertrags die Maklerprovision zu zahlen – wobei Sie diese Kosten von der Steuer absetzen dürfen. Übernehmen Sie dagegen selbst die Vermietung, haben Sie weniger Kosten, aber auch mehr Arbeit. Beachten Sie dabei, dass Sie ein falscher Mieter viel Geld und Nerven kosten kann. Insofern sollten Sie einen Mieter nicht nur nach Sympathie auswählen – fordern Sie vorab folgende Informationen: Nachweis über die Bonität (etwa mittels SCHUFA-Bonitätscheck), eine Selbstauskunft sowie einen aktuellen Einkommensbescheid. Mehr dazu sowie Mustervorlagen finden Sie durch Googlen im Netz oder Sie treten einem Vermieterverein bei – letzteres ist aber wieder mit Kosten verbunden.

Was sagt der Markt?
Wenn Sie keinen Makler einschalten, sollten Sie sich auf jeden Fall vorab ein Gefühl für die Nachfrage nach Immobilien in der Region verschaffen, in der Sie eine Neubauwohnung kaufen möchten oder bereits gekauft haben. Hierfür bieten sich im Netz die einschlägig bekannten Immobilien-Portale an: Was ist schnell weg, was ist „ein Ladenhüter“? Sie bekommen dann nicht nur ein Gefühl für die Nachfrage, sondern auch für die erzielbare Miete. Diese sollten Sie so kalkulieren, dass Ihre Finanzierungskosten und Gewinnerwartungen gedeckt sind, aber auch Ihr gewünschtes Mieterklientel angesprochen wird – schließlich soll Ihre Wohnung nicht lange Leerstehen und sofort vermietet werden. Deshalb kann es Sinn machen, die mögliche Miete nicht bis zum letzten Cent auszureizen – Leerstand und/oder ständige Mieterwechsel kosten ebenfalls Geld, während dauerhafte Mieter Ihren Geldbeutel und Ihre Nerven schonen.

Mietpreisbremse?
Für die Festlegung Ihrer Miete sollten Sie auf jeden Fall auch den örtliche Mietenspiegel heranziehen. Anhand der verschiedenen Kriterien (wie etwa Lage und Größe der Wohnung, Baujahr und Ausstattung) können Sie Ihre Immobilie einordnen und die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Falls in der Region, in der Sie vermieten, eine Mietpreisbremse gilt, darf Ihre Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sollte in der betreffenden Region keine Mietpreisbremse in Kraft getreten sein, gilt eine Höchstgrenze von maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Unterhalts- und Instandhaltungskosten
Vergessen Sie nicht, dass größere Wohnungen auch meist höhere Kosten nach sich ziehen. Die Betriebskosten für Heizung, Strom und Wasser trägt der Mieter, doch Verwaltungskosten sowie Umlagen für Instandhaltung und Instandsetzung tragen Sie. Selbst Neubauwohnungen, bei denen die Instandhaltungskosten zu Beginn niedrig ausfallen, bleiben im Laufe der Jahre von Steigerungen nicht verschont. Überschlagen Sie im Vorfeld, ob Ihre Miete marktgerecht sein wird, wenn Sie auch noch steigende Belastungen einpreisen. Ist das nicht der Fall, sollten Sie sich – falls Ihre Immobilie finanziert ist – eins fragen: Wollen und können Sie auch noch in vielen Jahren jeden Monat Geld „zuschießen“, welches durch die Mieteinnahmen nicht abgedeckt wird? Letzteres kann aber durchaus Sinn machen, wenn Sie Ihre Immobilie – siehe nächsten Punkt – sowieso eines Tages verkaufen möchten.

Wertsteigerung
Lage, Lage, Lage… was schon immer der Maßstab für Immobilien war, wird bei größeren Wohnungen durch ein weiteres Kriterium ergänzt: Als Vermieter generieren Sie in der Regel nicht nur über Jahre höhere Mieteinnahmen, sondern können langfristig auch mit einer größeren Wertsteigerung rechnen. Denn bebaubare Grundstücke sind in Ballungsräumen endlich und somit das Angebot an Neubauwohnungen früher oder später begrenzt. Wenn Sie eines Tages eine größere Wohnung dort verkaufen, wo es kaum noch Neubauten gibt, ist die Nachfrage größer und der erzielbare Verkaufspreis höher. So gesehen kann Ihre Immobilie auch als „Sparbuch“ fungieren – selbst wenn Sie bis zu einem Verkauf monatlich etwas draufzahlen, weil nicht alles durch Ihre Mieteinnahmen abgedeckt wird, werden Sie das eines Tages anhand der bis dahin erfolgten Wertsteigerung mit Zins und Zinseszins zurückgezahlt bekommen.

Fazit
Beim Kauf einer Neubauwohnung fürs Vermieten sollten Sie eine durchdachte Entscheidung treffen, die Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ziele als auch wahrscheinliche Bedürfnisse von Mietern berücksichtigen. Machen Sie vorab eine entsprechende Analyse und vergessen Sie dabei auch nicht die langfristigen Auswirkungen auf Ihre finanzielle Situation. Sollten Sie sich mehrere Wohnungen fürs Vermieten anschaffen, ist es durchaus sinnvoll, sich dann auch unterschiedliche Wohnungsgrößen zuzulegen – so haben Sie für jede Art von Mieter etwas im Portfolio und seltener Leerstand. Außerdem verschafft Ihnen das auch in finanzieller Hinsicht mehr Flexibilität: Fällt tatsächlich einmal eine Miete aus, können Sie das durch die Einnahmen aller Wohnungen besser überbrücken. Zudem wird es mit mehreren Sicherheiten in der Hinterhand leichter, weitere kurz- oder langfristige Hypotheken von einer Bank zu bekommen.

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