Ist jetzt noch der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen?

Landauf, landab heißt es, die Immobilienpreise sind zu hoch und für Kaufende sei „der Zug längst abgefahren“. Ebenso, dass sich der Erwerb einer Immobilie nicht mehr rechnet, weil die Zeiten des „billigen Geldes“ vorbei und Finanzierungen viel zu teuer sind. Oder auch, dass wir mittlerweile eine Immobilienblase haben und diese bald platzen könnte. Was hat es damit auf sich und ist jetzt noch der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen?

Fakten, Fakten, Fakten.
Um als seriöser Bauträger keinen finanziellen Reinfall zu erleiden, folgen wir bei unseren Entscheidungen – die wir meist für viele Jahre im Voraus treffen müssen und die jahrelangen Auswirkungen auf unsere Arbeit haben – nicht populistische Meinungen oder subjektive Mutmaßungen. Für uns zählen nur Fakten…. und das sollten sie für Sie auch.

Sind die Immobilienpreise zu hoch?
Die nachfolgenden Aussagen gelten nur für das Rhein-Main-Gebiet, wo wir unseren Firmensitz haben: Als Wirtschaftsstandort in Europa belegt Frankfurt den 1. Platz in der Kategorie „Large Cities“ – dass ist das Ergebnis vom Februar 2022 im internationalen Städte-Ranking „European Cities and Regions of the Future“ von fDi Intelligence, eine Tochter der renommierten Financial Times. Was damit einhergeht: Wer beim europäischen Standortwettbewerb „die Nase vorn hat“, zieht weitere Unternehmen aus aller Welt an und es entstehen neue Arbeitsplätze. Was gleichzeitig zum Zuzug gutverdienender Fachkräfte sorgt, die Wohnraum für sich und ihre Familien mieten oder kaufen.

Diese erhöhte Nachfrage trifft auf ein geringes Angebot. So wurden im vergangenen Jahr überraschenderweise bundesweit nur gut 293.000 Wohnungen fertiggestellt – meilenweit entfernt vom Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen jährlich. Wohnraum bleibt also vielerorts ein knappes und teures Gut, auch oder vor allem im Rhein-Main-Gebiet. So sieht das auch McMakler, eins der Top-Maklerunternehmen in Deutschland, die in einem Immobilienranking der deutschen Big Seven die Jahre 2020 und 2019 analysiert haben.

Ergebnis: Weiterhin deutlicher Wertzuwachs für Immobilien in A-Städten. Danach verteuert sich Frankfurt weiter deutlich – wobei neben dem Brexit bedingten Betriebsverlagerungen der Finanzbranche von London nach Frankfurt auch der eher schleppende Wohnungsneubau den Preisdruck konstant hochhält.

Laut dem „Postbank Wohnatlas“ sind die Preise in Frankfurt um fast 6% von 2019 zu 2020 gestiegen. Diese ewig neuen Rekorde bei den Immobilienpreisen werden laut der Experten der Deutschen Bank frühestens 2026 einen Dämpfer erleiden. Dann könnte das vorerst beendet sein, wobei die Ökonomen ein Ende des Preissteigerungs-Booms im Umland noch ein Jahr später prognostizieren. Der Grund: Ebenso wie Berlin weist die Rhein-Main-Region weiterhin ein kräftiges Einwohnerwachstum auf. Darüber hinaus beobachten Experten schon länger den Trend, dass immer mehr Menschen aus den Großstädten ins Umland ziehen.

Kurzum: In absehbarer Zeit werden die Immobilien nicht günstiger. Dies geschieht erst, wenn einerseits die Zinsen steigen und andererseits zu viele Immobilien gleichzeitig auf den Markt kommen. Letzteres ist – zumindest im Rhein-Main-Gebiet – in absehbarer Zeit nicht der Fall.

„Billiges Geld“ und Finanzierung?
Die hohe Inflation im Euroraum, die Korrektur der Geldpolitik durch die EZB, der Ukraine-Krieg – eine fatale Mischung treibt die Bauzinsen seit Jahresbeginn immer weiter nach oben. Aktuell liegen die Zinsen für Hypothekenkredite bei gut 3 bis 3,4 Prozent – das ist fast drei Mal so viel wie noch zum Jahresanfang. Experten gehen davon aus, dass in der zweiten Jahreshälfte 2022 mit weiter steigenden Bauzinsen zu rechnen ist. Doch obwohl die Zinsen stark gestiegen sind und eventuell noch weiter steigen werden, sind die Hypothekenkredite im historischen Vergleich als durchaus günstig zu bezeichnen – so lagen sie beispielsweise in den Nullerjahren bei über 4 Prozent.

Unabhängig davon könnte man vermuten, dass die rasant steigende Bauzinsen, die hohen und immer schwieriger zu kalkulierenden Baukosten und das knappe Grund- und Boden-Angebot den Immobilien-Markt „abwürgen“ – dem ist, zumindest im Rhein-Main-Gebiet, nicht so. Zwar ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 ist die Kauflust um über 30 Prozent zurückgegangen, trotzdem bewegt sich die Nachfrage noch immer über dem Vor-Corona-Niveau von 2019. Das zeigt, dass der Immobilien-Markt in den vergangenen zwei Jahren durch das niedrige Zinsniveau übertrieben befeuert wurde und sich erst nach und nach ein neues Gleichgewicht bildet.

Werden deshalb jetzt Immobilien günstiger? Mitnichten: Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat bereits 2019 beanstandet, dass in Deutschland zu wenig gebaut wird. Die damaligen Gründe: Verstärkter Zuzug in den Ballungsgebieten, Fachkräftemangel im Baugewerbe sowie zu wenig Personal in den Bauämtern bei gleichzeitig sehr bürokratischen Baugenehmigungsverfahren. An diesen Tatsachen hat sich nichts geändert, die Probleme haben sich sogar noch erweitert: Obwohl die Auftragsbücher im Baugewerbe derzeit „prall gefüllt“ sind, fehlt es durch die weltweiten Lieferengpässe vielerorts an Baumaterialien genauso wie an verlässlichen Kalkulationsmöglichkeiten für die benötigten Baustoffe. Die Folge sind hohe Preisanstiege, die zusätzlich durch hohe Energiepreise sowie höhere Zinsen für die Vorfinanzierungen der Objekte bei den Banken angetrieben werden. Dass alles wird, wenn die Projekte nicht schon vorher gestrichen wurden, in die Verkaufspreise eingepreist –zumindest im Neubaubereich können Immobilien somit gar nicht günstiger werden.

Man kann es auch so sagen: Aufgrund der unsicheren Gemengelage erfährt der Immobilien-Markt derzeit eine Korrektur. Zum einen, weil sich aufgrund der steigenden Zinsen nicht mehr jeder einen Hypothekenkredit leisten kann oder will. Zum anderen, weil Bauprojekte zurückgestellt werden oder sich verteuern. Laut einer Analyse des Großmaklers Jones Lang LaSalle (JLL) vom Juli 2022 zeigt der Vermietungsmarkt in den acht deutschen Metropolen ein Plus von 3,7 Prozent im ersten Halbjahr – dass liegt zwar unter dem Fünfjahresschnitt von 4,3 Prozent, aber immer noch über dem Vorjahreswert von 2,4 Prozent. Außerdem werden bis Ende des Jahres weitere Mietsteigerungen erwartet. Da Immobilien weiter als krisenfeste Investitionen im Sinne von „Betongold“ gelten, wird aufgrund der steigenden Mieten auch weiter in Immobilien investiert werden.

Haben wir eine Immobilienblase?
Nehmen wir einmal Frankfurt, London und Paris im Vergleich – drei europäische Großstädte, drei sogenannte „Place to be“, alle drei mit anhaltenden Bevölkerungszuwächse. Die Preise für Immobilien liegen in Frankfurt bei durchschnittlich 7.700 Euro pro Quadratmeter und damit unter denen von London mit fast 8.000 Euro und Paris mit fast 13.000 Euro (Quelle: „Property Index – Overview of European Residential Markets“ von Deloitte im Juli 2021).

Zwar bescheinigte der „Global Real Estate Bubble Index“ der Schweizer Bank UBS letztes Jahr zum wiederholten Mal, dass Frankfurt den am meist überhitzten Immobilienmarkt aller weltweiten Metropolen hat. Doch das ist nur der eine Teil der Analyse: Die gleiche Studie kommt zu dem Fazit, dass – im Vergleich, wie viel ein Arbeitnehmer von seinem Einkommen für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben muss – Frankfurt weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris liegt. Wie zuvor schon beschrieben, steht Frankfurt als Wirtschaftsstandort europaweit an der Spitze, doch beim Blick auf die Immobilienpreise besteht durchaus noch „Luft nach oben“.

Was ebenfalls gegen eine Immobilienblase spricht: Einige Faktoren, die diese begünstigen, liefern derzeit keinen Grund zur Sorge. So sind die Zinsen für Baufinanzierungen zwar gestiegen, aber bei ihrer Kreditvergabe achten die Banken sehr genau darauf, dass nur diejenigen Hypothekenkredite erhalten, die sich auch die Rückzahlung leisten können. Gleichzeitig hat laut „SchuldnerAtlas Deutschland 2021“ die Zahl der überschuldeten Verbraucher einen Tiefststand erreicht – auf so wenige wie noch nie seit Beginn der Auswertungen 2004. Die Zahl hat sich gegenüber 2020 um mehr als 10 % auf 6,16 Millionen Privatpersonen verringert. Ein weiterer Faktor ist das Bruttoinlandsprodukt: Laut Prognosen des „ifo Instituts“ vom Juni 2022 wird es dieses Jahr um es 2,5 % und nächstes Jahr um 3,7 % steigen. Zwar erreicht die Inflationsrate dieses Jahr in Deutschland mit voraussichtlich 6,8 % den höchsten Wert seit 1974 und kommenden Jahr werden die Verbraucherpreise mit circa 3,3 % überdurchschnittlich stark steigen. Doch aufgrund der Inflation versuchen eher noch mehr Menschen ihr Geld in Immobilien „zu sichern“.

Kurz und gut: Der Frankfurter Immobilienmarkt mag überhitzt sein, die Zinsen für Baukredite sind stark gestiegen und die Inflationsrate ist hoch. Nichtsdestotrotz kann man aufgrund der zuvor genannten Faktoren im Rhein-Main-Gebiet nicht von einer Immobilienblase sprechen.

Wieder zurück zur Ausgangsfrage.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass – allen populistischen und subjektiven Nachrichten zum Trotz – die Faktenlage klar ist: Für Selbstnutzer wie Anleger ist immer noch der richtige Zeitpunkt, jetzt im Rhein-Main-Gebiet eine Immobilie zu kaufen! Wobei eins dabei ebenfalls klar ist: Ob sich das rechnet, entscheiden neben Kaufpreis, Eigenkapital und Renditechance auch einige weiche Faktoren, die bei jedem individuell gegeben sind.

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