Krieg, Zinswende, Inflation und Zukunftsangst:  Gibt es einen Abwärtstrend bei Immobilienpreisen?

Aufgrund der Zinswende sollen laut einer Studie der DZ Bank vom November 2022 erstmals seit zwölf Jahren die Preise am deutschen Immobilienmarkt fallen. Demnach werden sie dieses Jahr durchschnittlich um 4 bis 6 % sinken. Ist das erst der Anfang und die Preise fallen infolge der pessimistischen Rahmenbedingungen noch weiter? Zu recht stellt sich jeder, der eine Wohnimmobilie erwerben möchte, die Frage „Jetzt kaufen oder besser noch warten?“ Darauf versuchen wir heute eine Antwort zu geben.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Zwar ist für 2023 noch kein allgemeingültiger Trend in Deutschland feststellbar, jedoch erfahren die Preise für Wohnimmobilien aufgrund der gestiegenen Zinsen eine Korrektur – wahrscheinlich in der Größenordnung, die bereits von der DZ Bank gegen Ende letzten Jahres prognostiziert wurde. Doch selbst wenn das so eintritt, spricht derzeit nichts dafür, dass daraus ein Trend wird – es könnte sogar sein, dass die Preise wieder steigen.

Bauträger halten sich zurück
Warum sollten die Immobilienpreise wieder steigen? Viele Bauträger haben angesichts der gestiegenen Hypothekenzinsen sowie der teils unkalkulierbaren Preisschwankungen bei den Rohstoffen ihre Projekte „auf Eis gelegt“. Zwar haben sie Grundstücke erworben, sich die Finanzierungen gesichert, ihre Projekte geplant und die Baugenehmigungen beantragt und erteilt bekommen, trotzdem bauen sie nicht – zu groß erscheint derzeit das Risiko, dass das keine gute Marge abwirft. Manche warten aus einem weiteren Grund: Angesichts der politisch gesteckten Ziele, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen – was bereits 2021 und 2022 nicht erreicht wurde und auch dieses Jahr utopisch bleibt – wird es früher oder später neue staatliche Anreize für Neubauten geben. Solange also die Zinsbelastungen bei Bauträgern zu keinem finanziellen Problemen führen, werden sie nicht bauen und lieber abwarten – wodurch das Angebot an Neubauten sinkt. Und wo weniger auf dem Markt kommt, fallen auch weniger die Preise bzw. werden die Preise zwangsläufig wieder steigen.

Käufer halten sich zurück
Abwarten lautet aber auch die Devise auf der Käuferseite, nicht nur aufgrund der gestigenen Hypothekenzinsen. Die Inflation hat alle Preise auf breiter Front steigen lassen, also auch die Lebenshaltungskosten. Obendrein wird die wirtschaftliche Lage seit dem Kriegsbeginn in der Ukraine als unsicher empfunden – man muss kein Psychologe sein um zu verstehen, warum viele ihr Geld zusammenhalten und teure Anschaffungen „auf die lange Bank schieben“. Die Nachfrage nach Neubauten sinkt also auch deshalb und viele Menschen, die vor einiger Zeit noch eine Immobilie erworben hätten, bleiben nun bewusst Mieter. Die Folgen: Jahrelang sind die Immobilienpreise in Deutschland viel stärker gestiegen als die Mieten – dieser Trend kehrt sich nun um.

Die Mieten steigen
Aufgrund der steigenden Kreditzinsen können sich viele Normalverdiener eine Immobilienfinanzierung nicht mehr leisten und weichen auf Mieten aus. Das wiederum trifft – befeuert durch die Zuwanderung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine – auf eine insgesamt starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitig sinkenden Leerständen in den Städten durch weniger Neubauten. Die steigenden Mieten spiegeln sich auch beim Statistischen Bundesamt im „Index zur Entwicklung der Wohnungsmieten in der Bundesrepublik“ wider: Im Januar 2023 lag der Wert bei 104,2 Punkten. Gegenüber dem Basisjahr 2020 (Index = 100) entspricht das einem Anstieg von 4,2 Prozent. Die Prognose der DZ Bank fällt noch höher aus: Nach einer Phase mit relativ geringen Aufschlägen beobachtet man dort, dass Neuvertragsmieten zuletzt mit einem Plus von 5 % Prozent angestiegen sind.

Sinken die Immobilienpreise?
Laut der Transaktionsplattform Europace, die beurkundete Verkaufspreise erfasst, sinkt die Nachfrage und die Preise fallen: Seit Sommer 2022 sind die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser vielerorts gesunken, im Schnitt um rund 10%. Doch schaut man sich die Daten genauer an, handelt es sich hierbei größtenteils um schlechtere Lagen und ältere Immobilien mit erhöhtem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Ähnlich auch ein Fazit einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW): Preisrückgänge seien vor allem bei Objekten in schlechter Lage oder mit hohem Energieverbrauch zu sehen, bei einer hohen oder ordentlicher Energiebilanz gebe es so gut wie kaum Korrekturen.

Steigen die Zinsen weiter?
Die Zeitschrift CAPITAL hat in seiner Mai-Ausgabe 5/2023 dazu eine ganz klare Meinung: Die Hypothekenzinsen werden weiter steigen! Die Begründung der Wirtschaftszeitschrift: Da die Konditionen für Baufinanzierungen den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) folgen, die Inflation immer noch hoch ist und durch steigende Löhne weiter befeuert wird, bleibt der EZB – trotz der jüngsten Turbulenzen im Bankensektor – gar nichts anderes übrig, als den Leitzins weiter anzuheben.

Was denn nun?
Es ist wie Glaskugellesen: Unabhängig von der Ausgangslage ist es insgesamt schwierig vorherzusagen, wie die Zukunft des deutschen Immobilienmarkt aussehen wird. Letztlich hängt das von vielen Faktoren ab, wie etwa den aktuellen Zinssätzen, der Verfügbarkeit von Neubauten und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage. Soweit ist das erst einmal keine neue Erkenntnis. Doch was Sie auch bedenken müssen: Selbst wenn die Preise weiter sinken sollten, heißt das nicht automatisch, dass es einfacher wird, eine Immobilie zu erwerben. Denn wenn gleichzeitig die Hypothekenzinsen steigen, erhöht das die monatliche Raten und macht es – je nach eigener wirtschaftlichen Situation – schwierig, ein Darlehen zu erhalten.

Ein Teufelskreislauf?
Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass das eine nicht ohne das andere geht: Sind die Zinsen niedrig, können Sie einen günstigen Kredit erhalten und damit Ihre monatliche Belastung senken. Gleichzeitig führen niedrige Zinsen dazu, dass die Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt wieder steigen und Sie mehr Geld „in die Hand nehmen müssen“. Der richtige Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie ist somit von einer ganzen Reihe von Faktoren abhängig: Das vorhandene Eigenkapital, die Höhe der Kreditzinsen, der Immobilienmarkt an sich, die Verfügbarkeit und die Lage passender Objekte und letztlich auch, ob Sie zum Eigennutz oder zum Vermieten etwas erwerben wollen. Sie müssen alle diese Faktoren berücksichtigen, um eine fundierte Entscheidung für sich zu treffen.

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